Du wanderst aus und behältst in Deutschland eine Wohnung oder ein Haus, um zu vermieten. Steuerlich bleibst du damit an Deutschland gebunden. Mieteinnahmen aus einer hier liegenden Immobilie werden in Deutschland besteuert, auch wenn du längst abgemeldet und weggezogen bist. Das regelt die beschränkte Steuerpflicht in § 49 Absatz 1 Nummer 6 EStG. Du gibst dafür weiter eine deutsche Steuererklärung ab, und einen steuerfreien Grundfreibetrag bekommst du in dieser Konstellation in aller Regel nicht.
Ich stehe bei meiner eigenen Auswanderungsplanung an genau diesem Punkt und wäge Verkauf und Vermietung gegeneinander ab. Deshalb hier die Regeln zur Vermietung sortiert, mit den passenden Paragrafen zum Nachlesen und ohne Steuerkauderwelsch.
Du planst, Deutschland dauerhaft zu verlassen, besitzt hier eine Wohnung oder ein Haus und willst es vermieten statt verkaufen. Dann geht es um die Frage, wo die Mieteinnahmen versteuert werden und was du beim Finanzamt erledigen musst.
Die Mieteinnahmen bleiben in Deutschland steuerpflichtig
Der Wohnsitzwechsel ändert nichts daran, dass die Immobilie in Deutschland liegt. Für Mieteinnahmen aus einem deutschen Grundstück bleibst du hier steuerpflichtig, auch ohne Wohnsitz und ohne Meldeadresse im Inland. Zugeordnet wird das über § 49 Absatz 1 Nummer 6 EStG, und § 1 Absatz 4 EStG macht dich damit beschränkt steuerpflichtig. Die Vermietung selbst zählt zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Ob du in ein EU-Land, in die Schweiz oder in einen weit entfernten Drittstaat ziehst, spielt für diese deutsche Steuerpflicht keine Rolle, weil hier deutsches Recht am deutschen Grundstück ansetzt.
Kein Grundfreibetrag, aber die Kosten zählen
Bei der beschränkten Steuerpflicht gibt es eine unangenehme Besonderheit. Den steuerfreien Grundfreibetrag, der bei unbeschränkt Steuerpflichtigen die ersten Einkommensteile verschont, bekommst du hier nicht. Nach § 50 Absatz 1 Satz 2 EStG wird das zu versteuernde Einkommen um den Grundfreibetrag erhöht, sodass schon der erste Euro Überschuss besteuert wird.
Deine Kosten darfst du trotzdem abziehen. Werbungskosten wie Finanzierungszinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltung, Versicherung und die Abschreibung auf das Gebäude mindern den steuerpflichtigen Überschuss, solange sie mit der deutschen Vermietung wirtschaftlich zusammenhängen. So steht es in § 50 Absatz 1 Satz 1 EStG. Versteuert wird am Ende der Überschuss aus Miete abzüglich dieser Kosten, nicht die gesamte Kaltmiete.
Eine Ausnahme gibt es. Auf Antrag kannst du dich als unbeschränkt steuerpflichtig behandeln lassen und kommst dann doch an den Grundfreibetrag. Voraussetzung nach § 1 Absatz 3 EStG ist, dass mindestens 90 Prozent deiner Einkünfte der deutschen Steuer unterliegen oder deine übrigen Einkünfte den Grundfreibetrag nicht übersteigen. Wer im neuen Land nennenswert verdient, erfüllt das in aller Regel nicht, für Rentner mit kleiner Auslandsrente kann es sich dagegen lohnen.
Welches Finanzamt zuständig ist
Solange du in Deutschland wohnst, ist dein Wohnsitzfinanzamt zuständig. Fällt der Wohnsitz weg, greift § 19 Absatz 2 AO, und zuständig wird das Finanzamt, in dessen Bezirk sich dein Vermögen befindet. Bei einer vermieteten Immobilie ist das das Finanzamt am Ort der Immobilie. Die beschränkte Steuerpflicht bringt also eine feste Zuständigkeit mit, an der auch der Umzug nichts ändert. Die Steuererklärung reichst du wie gewohnt elektronisch ein, das geht aus dem Ausland über Elster.
Doppelbesteuerung und das Zielland
Zieht dein neues Wohnsitzland die Mieteinnahmen ebenfalls heran, entscheidet das dortige Recht zusammen mit einem möglichen Doppelbesteuerungsabkommen. Bei unbeweglichem Vermögen behalten die deutschen Abkommen das Besteuerungsrecht in aller Regel bei dem Staat, in dem die Immobilie liegt. Der neue Wohnsitzstaat stellt die Einkünfte dann meist frei oder rechnet die deutsche Steuer an. Weil hier deutsches Recht am deutschen Grundstück ansetzt, gilt das unabhängig davon, ob dein Ziel in der EU, in der Schweiz oder in einem Drittstaat liegt.
Verbilligt an Angehörige vermieten
Manche vermieten die Wohnung günstig an Eltern oder Kinder, statt sie leer stehen zu lassen. Steuerlich lohnt der Blick auf die Miethöhe. Verlangst du mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten, das regelt § 21 Absatz 2 EStG. Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und du verlierst anteilig den Kostenabzug. Wer verbilligt vermietet, sollte die ortsübliche Miete deshalb sauber dokumentieren.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Steuerberatung. Wie viel Steuer im Einzelfall anfällt, hängt von deinem Überschuss, deinen übrigen Einkünften und dem Recht deines neuen Wohnsitzlandes ab. Bei größeren Mieterträgen oder einer laufenden Finanzierung lohnt es sich, die Zahlen vorab von einem Steuerberater rechnen zu lassen.
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| Schritt | Warum |
|---|---|
| Verwaltung regeln | Aus dem Ausland ist eine Hausverwaltung oder eine Vertrauensperson vor Ort oft nötig, für Mieterkontakt, Nebenkosten und Reparaturen. |
| Deutsches Konto behalten | Miete, Nebenkostenabrechnung und die Steuerzahlung laufen am einfachsten über ein deutsches Konto. |
| Elster-Zugang sichern | Das Zertifikat für die elektronische Steuererklärung rechtzeitig einrichten, der Versand klappt auch aus dem Ausland. |
| Unterlagen sammeln | Belege zu Zinsen, Abschreibung und Erhaltungsaufwand ordnen, sie senken den steuerpflichtigen Überschuss. |
| Zielland prüfen | Klären, ob dein neues Wohnsitzland die Mieteinnahmen erfasst und wie es eine gezahlte deutsche Steuer berücksichtigt. |
Was du dir merken solltest
Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie bleiben in Deutschland steuerpflichtig, auch nach dem Wegzug, über die beschränkte Steuerpflicht nach § 49 Absatz 1 Nummer 6 EStG. Einen Grundfreibetrag bekommst du dabei in aller Regel nicht, deine Werbungskosten mindern den Überschuss aber weiterhin. Zuständig ist das Finanzamt am Ort der Immobilie, und die Erklärung läuft über Elster. Ob dein neues Land zusätzlich zugreift, hängt vom dortigen Recht und einem Doppelbesteuerungsabkommen ab, bei Immobilien bleibt das Besteuerungsrecht aber meist in Deutschland.
Die genannten Regelungen beziehen sich auf das EStG und die AO in der Fassung 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Deinen Überschuss, mögliche Freibeträge und die Besteuerung im Zielland solltest du für deinen Fall prüfen lassen, Stand September 2026.
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Quellen und weiterführende Links
- § 49 EStG, Beschränkt steuerpflichtige Einkünfte (gesetze-im-internet.de)
- § 21 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (gesetze-im-internet.de)
- § 50 EStG, Sondervorschriften für beschränkt Steuerpflichtige (gesetze-im-internet.de)
- § 19 AO, Örtliche Zuständigkeit (gesetze-im-internet.de)
- Immobilie in Deutschland verkaufen beim Auswandern